Dołącz do czytelników
Brak wyników

Budownictwo mieszkaniowe jedno- i wielorodzinne

1 lipca 2019

NR 11 (Czerwiec 2019)

Budowle na działce – budynek mieszkalny i co jeszcze?

0 118

Budynki mieszkalne jedno- i wielorodzinne zapewniają odpowiednie warunki życiowe ludziom w miastach i na wsiach, na terenach górskich czy nizinnych, w wielkich aglomeracjach oraz w leśnych samotniach. Jednak sam budynek to nie wszystko, ogromne znaczenie mają również jego otoczenie i zagospodarowanie działki.

Bez względu na warunki lokalizacyjne nieruchomości, na której obiekt mieszkalny został wzniesiony, sposób zagospodarowania działki wokół budynku będzie pełnił bardzo istotną funkcję pod kątem zarówno estetycznym, jak i praktycznym. Na osiedlach mieszkaniowych w ramach urządzenia nieruchomości przy budynkach mieszkalnych wielorodzinnych projektowane są miejsca parkingowe, wiaty śmietnikowe i place zabaw. Natomiast w zabudowie jednorodzinnej spotykane są najczęściej obiekty pomocnicze, takie jak indywidualne garaże, wiaty i budynki gospodarcze, oraz związane z aranżacją ogrodu, czyli altanki, elementy małej architektury czy oczka wodne. Niejednokrotnie sama bryła budynku mieszkalnego jednorodzinnego współgra z estetycznym zamysłem zagospodarowania posesji poprzez rozbudowanie jej o ogród zimowy czy taras. Ponadto obiektami budowlanymi pomocniczymi, które są nieodłączną częścią krajobrazu, szczególnie na terenach wyżynnych i górskich, będą, oczywiście, mury oporowe.

Bez względu na to, czy obiekty budowlane stanowiące elementy zagospodarowania działki przy budynku mieszkalnym jednorodzinnym lub wielorodzinnym pełnią funkcję praktyczną, czy estetyczną, dotyczą ich precyzyjne przepisy techniczno-budowlane. W wielu przypadkach ich budowa czy montaż będą wymagały uzyskania pozwolenia na budowę czy dokonania zgłoszenia we właściwym organie administracji architektoniczno-budowlanej. Każdy taki obiekt, oczywiście, będzie musiał być zgodny z zapisami prawa miejscowego, jakim jest przede wszystkim plan zagospodarowania przestrzennego, uchwalony dla danej lokalizacji, a jego montaż czy budowa powinny przebiegać zgodnie z wiedzą i sztuką budowlaną. Niestety, bardzo często zdarza się, że właściciele nieruchomości nie wiedzą, że za przekroczenie regulacji prawnych w tej kwestii mogą grozić bardzo przykre konsekwencje. Usystematyzowanie wiedzy w tym zakresie może więc okazać się niezwykle przydatne.

Definicje obiektów budowlanych

W różnych opracowaniach inżynierskich, a nawet aktach prawnych można znaleźć różnorodne podejście do obiektów budowlanych. Oznacza to, iż dalsze rozważania należy oprzeć na ściśle określonych pojęciach. W przypadku obiektów stanowiących elementy zagospodarowania terenu trzeba poznać ich definicje i charakterystyki przedstawione w obowiązujących przepisach, a jeżeli takie definicje nie zostały sformułowane przez prawodawcę, należy sięgnąć do literatury specjalistycznej czy do słownika języka polskiego.

Najistotniejsze określenia poszczególnych obiektów budowlanych zostały zawarte w Ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j.: Dz. U. z 2018 r. poz. 1202, z późn. zm.) oraz w podstawowym akcie wykonawczym do tej ustawy, czyli w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j.: Dz. U. z 2015 r. poz. 1422, z późn. zm.). W słowniku znajdującym się w art. 3 pkt 1 Prawa budowlanego sformułowano definicję samego obiektu budowlanego (budynek, budowla bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych) oraz jedynie dwie, jednak bardzo obszerne definicje (w punktach 3 i 4), które dotyczą obiektów budowlanych wchodzących w skład elementów zagospodarowania terenu, pełniących funkcje pomocnicze lub estetyczne w stosunku do budynku mieszkalnego. Są to określenia:

  • budowli – należy przez nią rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, taki jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące, trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową – poruszanej tematyki z tej definicji wprost będą dotyczyły zbiorniki oraz konstrukcje oporowe,
  • obiektu małej architektury – przez który należy rozumieć niewielkie obiekty, a w szczególności:
    obiekty kultu religijnego: kapliczki, krzyże przydrożne, figury itp.,
    posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej,
    obiekty użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, takie jak piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki – definicja ta w całości związana jest z omawianym tematem.

Z kolei w ww. rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych określenia obiektów budowlanych pomocniczych zawarto w dyspozycjach § 3 pkt 8 i pkt 25, § 22 ust. 2 pkt 1, 2 i 3 oraz § 102. Kolejno zdefiniowano:

  • budynek gospodarczy – budynek przeznaczony do niezawodowego wykonywania prac warsztatowych oraz do przechowywania materiałów, narzędzi, sprzętu i płodów rolnych służących mieszkańcom budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego, budynku rekreacji indywidualnej oraz ich otoczenia, a w zabudowie zagrodowej przeznaczony również do przechowywania środków produkcji rolnej i sprzętu oraz płodów rolnych;

 

Fot. 1. Ogród zimowy – rozbudowa budynku mieszkalnego
Źródło: Materiały własne

 

  • parking – wydzielona powierzchnia terenu przeznaczona do postoju i parkowania samochodów, składająca się ze stanowisk postojowych oraz dojazdów łączących te stanowiska, jeżeli takie dojazdy występują;
  • miejsca na pojemniki służące do czasowego gromadzenia odpadów stałych, z uwzględnieniem możliwości ich segregacji, takie jak:
    zadaszone osłony lub pomieszczenia ze ścianami pełnymi bądź ażurowymi,
    wyodrębnione pomieszczenia w budynku, mające posadzkę powyżej poziomu nawierzchni dojazdu środka transportowego odbierającego odpady,
    utwardzone place do ustawiania kontenerów z zamykanymi otworami wrzutowymi,
    utwardzone place z nadziemnymi otworami wrzutowymi i podziemnymi lub częściowo podziemnymi kontenerami;
  • garaż – obiekt budowlany służący do przechowywania i bieżącej, niezawodowej obsługi samochodów osobowych, stanowiący samodzielny obiekt budowlany lub część innego obiektu, będący garażem zamkniętym – z pełną obudową zewnętrzną i zamykanymi otworami bądź garażem otwartym – bez ścian zewnętrznych albo ze ścianami niepełnymi lub ażurowymi.

W tym miejscu należy wspomnieć o definicji altany, która znajduje się w Ustawie z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (t.j.: Dz. U. z 2017 r. poz. 2176). Co prawda, dotyczy ona altan wznoszonych na terenie rodzinnych ogrodów działkowych, jednak, co do zasady, definicja ta oddaje charakter tego rodzaju obiektu budowlanego służącego rekreacji. W art. 2 pkt 9a ustawy o rodzinnych ogrodach działowych altanę działkową określono jako wolno stojący budynek rekreacyjno-wypoczynkowy lub inny obiekt budowlany spełniający taką funkcję, położony na terenie działki w rodzinnym ogrodzie działkowym, o powierzchni zabudowy do 35 m2 oraz o wysokości do 5 m przy dachach stromych i do 4 m przy dachach płaskich, przy czym do powierzchni zabudowy nie wlicza się tarasu, werandy lub ganku, o ile ich łączna powierzchnia nie przekracza 12 m2. Z tej definicji można wywieść ogólny opis altany, która będzie rozumiana jako wolno stojący budynek rekreacyjno-wypoczynkowy lub inny obiekt budowlany spełniający taką funkcję o niewielkich parametrach. Jako uzupełnienie tej definicji można przyjąć charakterystykę pojawiającą się w linii orzeczniczej jako obiektu o lekkiej, często ażurowej konstrukcji, przeznaczonego do wypoczynku oraz ochrony przed czynnikami atmosferycznymi (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 stycznia 2014 r., sygn. akt II OSK 1875/12).

 

Fot. 2. Garaż
Źródło: Materiały własne


Jednak definicje obiektów budowlanych zawarto nie tylko w aktach prawnych – obowiązują również definicje słownikowe i pochodzące z literatury. Jednym z najpopularniejszych wśród obiektów budowlanych, które są sytuowane na nieruchomościach przy budynkach mieszkalnych, a nie są zdefiniowane ustawowo, są wiaty. Stanowią one bardzo istotny element zagospodarowania działek, gdyż właściciele posesji chętnie w nie inwestują. Dzieje się tak, ponieważ są one proste w montażu i stosunkowo niedrogie. Definicji wiaty, niestety, nie zawarto w Prawie budowlanym ani w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych. W celu jej scharakteryzowania należy sięgnąć do Słownika Języka Polskiego PWN, który stanowi, że wiata to: „lekka budowla w postaci dachu wspartego na słupach, wzniesiona np. nad przystankiem lub parkingiem”. Pojęcie wiaty pojawia się także w wielu orzeczeniach sądów administracyjnych, ponieważ często są one przedmiotem postępowań prowadzonych przed organami administracji publicznej. Bardzo przydatną i dobrze opisującą wiatę definicję można znaleźć przykładowo w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 2 sierpnia 2017 r., sygn. akt II SA/Gl 405/17: „(…) pojęcie wiaty, którym posługuje się art. 29 ust. 1 pkt 2c Prawa budowlanego, nie zostało zdefiniowane na gruncie powołanej ustawy. Jednakże należy przyjąć, że za podstawowe cechy obiektu (budowli) pozwalające na uznanie go za wiatę jest posiadanie fundamentów, dachu, nieposiadanie ścian oraz posadowienie budowli na słupach (por. wyrok NSA z dnia 16 lutego 2016 r. sygn. akt II OSK 1481/14, LEX nr 2037381)”.

Kolejnym niedefiniowanym ustawowo obiektem budowlanym, który może być wzniesiony przy budynkach mieszkalnych, jest oranżeria czy ogród zimowy. Cechy tego rodzaju obiektów zostały w pełni określone przez skład orzekający Naczelnego Sądu Administracyjnego w wyroku z dnia 7 kwietnia 2011 r., sygn. akt II OSK 586/10: „Dokonując wykładni przepisu art. 29 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo budowlane zauważyć także należy, że ustawa ta nie zawiera legalnej definicji pojęć oranżerii i ogrodu zimowego. Zatem należy posłużyć się definicją słownikową, według której oranżeria to ogrzewany budynek z dużymi oknami lub o oszklonym dachu i ścianach, w którym przechowuje się albo hoduje rośliny ozdobne, zwłaszcza tropikalne (por. Słownik języka polskiego PWN pod red. M Szymczaka, Warszawa 2002, tom 2, str. 515, i Wielki słownik wyrazów obcych PWN pod red. M. Bańko, Warszawa 2005, str. 907), natomiast ogród zimowy oznacza rodzaj oranżerii, oszklone pomieszczenie, w którym hoduje się rośliny rosnące w cieplejszym klimacie (por. Uniwersalny słownik języka polskiego PWN pod red. S. Dubisza, Warszawa 2003, str. 1216)”.

Fot. 3. Ogrodowy budynek gospodarczo-rekreacyjny
Źródło: Materiały własne


Coraz częściej w ogrodach polskich rodzin można natknąć się także na przydomowe baseny czy oczka wodne, niejednokrotnie bardzo fantazyjnie zaaranżowane. Podobnie jak w przypadku wiat, w pierwszej kolejności po ich definicje należy sięgnąć do słownika, który określa basen jako sztuczny zbiornik na wodę, zwykle do celów rekreacyjnych, natomiast określenie oczka wodnego znalazło się w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 lutego 2018 r., sygn. akt II OSK 1896/17: „W przypadku braku definicji ustawowych należy odwoływać się do rozumienia pojęć w języku potocznym – oczko wodne to naturalny lub sztuczny zbiornik wodny pełniący w ogrodach funkcję ozdobną”.

Wymieniona już wcześniej konstrukcja oporowa ma za zadanie stabilizację terenu nieruchomości przy różnicy poziomów. Budowla ta najczęściej spotykana jest na obszarach, gdzie występują znaczne różnice wysokościowe terenu. Słownik Języka Polskiego PWN określa, czym jest mur oporowy: „mur z kamienia, cegieł lub betonu podtrzymujący stok ziemny”. Szerzej opisuje ten obiekt uzasadnienie wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 7 grudnia 2017 r., sygn. akt IV SA/Po 628/17: „Konstrukcje oporowe czy też mury oporowe mają przede wszystkim za zadanie zabezpieczanie terenu przed osuwaniem się gruntu, z terenu położonego wyżej, podczas gdy ogrodzenia oddzielają od siebie części terenu. Jeżeli dominującą funkcją konstrukcji jest zabezpieczanie przed osuwaniem się ziemi, na co może wskazywać również charakter użytych do jej wzniesienia materiałów zapewniających stabilność – należy uznać, że stanowi ona mur oporowy. Z punktu widzenia prawa budowlanego obiekt budowlany należy kwalifikować przede wszystkim ze względu na jego przeznaczenie, czyli funkcję, jaką ma pełnić”.

Budowle i urządzenia budowlane

Do budowy obiektów budowlanych pomocniczych bądź pełniących funkcje estetyczne w urządzeniu nieruchomości przy budynkach mieszkalnych stosowane są różnego rodzaju materiały. Najpopularniejsze obiekty, takie jak garaże czy budynki gospodarcze, powstają przede wszystkim z elementów ceramicznych, takich jak pustaki i cegły, z dachem o konstrukcji stalowej oraz drewnianej. Wykorzystywane są też bloczki z betonu komórkowego lub wznoszone są obiekty w całości stalowe. Konstrukcje nośne mniej skomplikowanych wiat są zrobione zazwyczaj z drewna lub stali. Natomiast w całości drewniane będą altanki ogrodowe oraz obiekty małej architektury takie jak ławeczki czy piaskownice. Z kolei szkło będzie wykorzystywane przy wznoszeniu ogrodów zimowych i oranżerii.
 

Fot. 4. Parking przy budynku wielorodzinnym ze stróżówką
Źródło: Materiały własne


Niecki basenowe czy oczka wodne formowane są obecnie z wielu materiałów. Rzadziej spotykane są już konstrukcje żelbetowe, a popularność zyskały niecki z tworzyw sztucznych, np. z poliestrów czy ze stali nierdzewnej. Ich przewaga wynika przede wszystkim z łatwości montażu, dowolności kształtu i niewygórowanej ceny w porównaniu z basenami tradycyjnymi wykończonymi płytkami ceramicznymi.
 

Fot. 5. Basen przydomowy
Źródło: Materiały własne


Parkingi przy budynkach mieszkalnych wielorodzinnych projektowane są zazwyczaj jako nawierzchnie asfaltowe czy z kostki betonowej pełnej lub ażurowej (w zależności od potrzeb).

Obiekty małej architektury ze względu na swoją specyfikę będą elementami, za bezpieczeństwo których odpowiada przede wszystkim producent (np. place zabaw mogą być montowane z elementów drewnianych, metalowych i linowych w gotowych zestawach, wodotryski mogą być produkowane ze szkła, a rzeźby i posągi wytwarzane z kamienia).

Konstrukcje oporowe mają za zadanie przenosić duże obciążenia związane z naporem gruntu. Mając to na uwadze, projektanci zwykle sięgają po sprawdzone rozwiązania, czyli konstrukcje żelbetowe monolityczne lub prefabrykowane, ewentualnie konstrukcje murowe (często zbrojone).

Procedury administracyjne

Bez względu na to, jaki jest zamysł inwestora, pierwszą normą wynikającą z przepisów ustawy Prawo budowlane jest ta wyrażona w dyspozycjach art. 28 ust. 1: roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29–31. Oznacza to, że, co do zasady, każde zamierzenie budowlane należy realizować po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę. Natomiast w art. 29–31 ustawodawca zamieścił katalog zamknięty budów i robót budowlanych, które zwolnione są z tego obowiązku. Część z tych procesów budowlanych jest całkowicie odformalizowana, natomiast pozostałe wymagają od inwestora dokonania stosownego zgłoszenia w organie administracji architektoniczno-budowlanej.

Obiekty pomocnicze i obiekty wpływające na estetykę otoczenia budynku mieszkalnego podlegają tym samym regułom prawnym, co sam budynek. Poniżej przedstawiono zestawienie powyższych obiektów z podziałem na te, których budowa wymaga uzyskania pozwolenia na budowę bądź dokonania stosownego zgłoszenia lub nie wymaga zastosowania żadnych procedur administracyjnych.

Obiekty budowlane w otoczeniu budynku mieszkalnego:
1. wymagające decyzji o pozwoleniu na budowę:

  • konstrukcje (mury) oporowe,
  • wolno stojące parterowe budynki gospodarcze, garaże, wiaty lub przydomowe ganki i oranżerie (ogrody zimowe) o powierzchni zabudowy przekraczającej 35 m2 lub o powierzchni zabudowy mniejszej, lecz o liczbie tych obiektów na działce przekraczającej dwa na każde 500 m2 powierzchni działki,
  • wiaty o powierzchni zabudowy powyżej 50 m2, sytuowanych na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny lub przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe, lub o powierzchni mniejszej, gdy liczba tych wiat na działce nie może przekraczać dwóch na każde 1000 m2 powierzchni działki,
  • wolno stojące altany o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki,
  • miejsca postojowe dla samochodów osobowych powyżej 10 stanowisk,
  • przydomowe baseny i oczka wodne o powierzchni powyżej 50 m2;

2. wymagające zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej:

  • wolno stojące parterowe budynki gospodarcze, garaże, wiaty lub przydomowe ganki i oranżerie (ogrody zimowe) o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki;

3. niewymagające przeprowadzania żadnych procedur przed organami administracji publicznej: 

  • wiaty o powierzchni zabudowy do 50 m2, sytuowane na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny lub przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe, przy czym łączna liczba tych wiat na działce nie może przekraczać dwóch na każde 1000 m2 
  • powierzchni działki,
  • wolno stojące altany o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki,
  • miejsca postojowe dla samochodów osobowych do 10 stanowisk włącznie,
  • przydomowe baseny i oczka wodne o powierzchni do 50 m2,
  • obiekty...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 6 wydań magazynu "Forum Nowoczesnego Budownictwa"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy