Dołącz do czytelników
Brak wyników

Budownictwo mieszkaniowe jedno- i wielorodzinne

1 lipca 2019

NR 11 (Czerwiec 2019)

Budowle na działce – budynek mieszkalny i co jeszcze?

0 64

Budynki mieszkalne jedno- i wielorodzinne zapewniają odpowiednie warunki życiowe ludziom w miastach i na wsiach, na terenach górskich czy nizinnych, w wielkich aglomeracjach oraz w leśnych samotniach. Jednak sam budynek to nie wszystko, ogromne znaczenie mają również jego otoczenie i zagospodarowanie działki.

Bez względu na warunki lokalizacyjne nieruchomości, na której obiekt mieszkalny został wzniesiony, sposób zagospodarowania działki wokół budynku będzie pełnił bardzo istotną funkcję pod kątem zarówno estetycznym, jak i praktycznym. Na osiedlach mieszkaniowych w ramach urządzenia nieruchomości przy budynkach mieszkalnych wielorodzinnych projektowane są miejsca parkingowe, wiaty śmietnikowe i place zabaw. Natomiast w zabudowie jednorodzinnej spotykane są najczęściej obiekty pomocnicze, takie jak indywidualne garaże, wiaty i budynki gospodarcze, oraz związane z aranżacją ogrodu, czyli altanki, elementy małej architektury czy oczka wodne. Niejednokrotnie sama bryła budynku mieszkalnego jednorodzinnego współgra z estetycznym zamysłem zagospodarowania posesji poprzez rozbudowanie jej o ogród zimowy czy taras. Ponadto obiektami budowlanymi pomocniczymi, które są nieodłączną częścią krajobrazu, szczególnie na terenach wyżynnych i górskich, będą, oczywiście, mury oporowe.

Bez względu na to, czy obiekty budowlane stanowiące elementy zagospodarowania działki przy budynku mieszkalnym jednorodzinnym lub wielorodzinnym pełnią funkcję praktyczną, czy estetyczną, dotyczą ich precyzyjne przepisy techniczno-budowlane. W wielu przypadkach ich budowa czy montaż będą wymagały uzyskania pozwolenia na budowę czy dokonania zgłoszenia we właściwym organie administracji architektoniczno-budowlanej. Każdy taki obiekt, oczywiście, będzie musiał być zgodny z zapisami prawa miejscowego, jakim jest przede wszystkim plan zagospodarowania przestrzennego, uchwalony dla danej lokalizacji, a jego montaż czy budowa powinny przebiegać zgodnie z wiedzą i sztuką budowlaną. Niestety, bardzo często zdarza się, że właściciele nieruchomości nie wiedzą, że za przekroczenie regulacji prawnych w tej kwestii mogą grozić bardzo przykre konsekwencje. Usystematyzowanie wiedzy w tym zakresie może więc okazać się niezwykle przydatne.

Definicje obiektów budowlanych

W różnych opracowaniach inżynierskich, a nawet aktach prawnych można znaleźć różnorodne podejście do obiektów budowlanych. Oznacza to, iż dalsze rozważania należy oprzeć na ściśle określonych pojęciach. W przypadku obiektów stanowiących elementy zagospodarowania terenu trzeba poznać ich definicje i charakterystyki przedstawione w obowiązujących przepisach, a jeżeli takie definicje nie zostały sformułowane przez prawodawcę, należy sięgnąć do literatury specjalistycznej czy do słownika języka polskiego.

Najistotniejsze określenia poszczególnych obiektów budowlanych zostały zawarte w Ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j.: Dz. U. z 2018 r. poz. 1202, z późn. zm.) oraz w podstawowym akcie wykonawczym do tej ustawy, czyli w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j.: Dz. U. z 2015 r. poz. 1422, z późn. zm.). W słowniku znajdującym się w art. 3 pkt 1 Prawa budowlanego sformułowano definicję samego obiektu budowlanego (budynek, budowla bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych) oraz jedynie dwie, jednak bardzo obszerne definicje (w punktach 3 i 4), które dotyczą obiektów budowlanych wchodzących w skład elementów zagospodarowania terenu, pełniących funkcje pomocnicze lub estetyczne w stosunku do budynku mieszkalnego. Są to określenia:

  • budowli – należy przez nią rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, taki jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące, trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową – poruszanej tematyki z tej definicji wprost będą dotyczyły zbiorniki oraz konstrukcje oporowe,
  • obiektu małej architektury – przez który należy rozumieć niewielkie obiekty, a w szczególności:
    obiekty kultu religijnego: kapliczki, krzyże przydrożne, figury itp.,
    posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej,
    obiekty użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, takie jak piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki – definicja ta w całości związana jest z omawianym tematem.

Z kolei w ww. rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych określenia obiektów budowlanych pomocniczych zawarto w dyspozycjach § 3 pkt 8 i pkt 25, § 22 ust. 2 pkt 1, 2 i 3 oraz § 102. Kolejno zdefiniowano:

  • budynek gospodarczy – budynek przeznaczony do niezawodowego wykonywania prac warsztatowych oraz do przechowywania materiałów, narzędzi, sprzętu i płodów rolnych służących mieszkańcom budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego, budynku rekreacji indywidualnej oraz ich otoczenia, a w zabudowie zagrodowej przeznaczony również do przechowywania środków produkcji rolnej i sprzętu oraz płodów rolnych;

 

Fot. 1. Ogród zimowy – rozbudowa budynku mieszkalnego
Źródło: Materiały własne

 

  • parking – wydzielona powierzchnia terenu przeznaczona do postoju i parkowania samochodów, składająca się ze stanowisk postojowych oraz dojazdów łączących te stanowiska, jeżeli takie dojazdy występują;
  • miejsca na pojemniki służące do czasowego gromadzenia odpadów stałych, z uwzględnieniem możliwości ich segregacji, takie jak:
    zadaszone osłony lub pomieszczenia ze ścianami pełnymi bądź ażurowymi,
    wyodrębnione pomieszczenia w budynku, mające posadzkę powyżej poziomu nawierzchni dojazdu środka transportowego odbierającego odpady,
    utwardzone place do ustawiania kontenerów z zamykanymi otworami wrzutowymi,
    utwardzone place z nadziemnymi otworami wrzutowymi i podziemnymi lub częściowo podziemnymi kontenerami;
  • garaż – obiekt budowlany służący do przechowywania i bieżącej, niezawodowej obsługi samochodów osobowych, stanowiący samodzielny obiekt budowlany lub część innego obiektu, będący garażem zamkniętym – z pełną obudową zewnętrzną i zamykanymi otworami bądź garażem otwartym – bez ścian zewnętrznych albo ze ścianami niepełnymi lub ażurowymi.

W tym miejscu należy wspomnieć o definicji altany, która znajduje się w Ustawie z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (t.j.: Dz. U. z 2017 r. poz. 2176). Co prawda, dotyczy ona altan wznoszonych na terenie rodzinnych ogrodów działkowych, jednak, co do zasady, definicja ta oddaje charakter tego rodzaju obiektu budowlanego służącego rekreacji. W art. 2 pkt 9a ustawy o rodzinnych ogrodach działowych altanę działkową określono jako wolno stojący budynek rekreacyjno-wypoczynkowy lub inny obiekt budowlany spełniający taką funkcję, położony na terenie działki w rodzinnym ogrodzie działkowym, o powierzchni zabudowy do 35 m2 oraz o wysokości do 5 m przy dachach stromych i do 4 m przy dachach płaskich, przy czym do powierzchni zabudowy nie wlicza się tarasu, werandy lub ganku, o ile ich łączna powierzchnia nie przekracza 12 m2. Z tej definicji można wywieść ogólny opis altany, która będzie rozumiana jako wolno stojący budynek rekreacyjno-wypoczynkowy lub inny obiekt budowlany spełniający taką funkcję o niewielkich parametrach. Jako uzupełnienie tej definicji można przyjąć charakterystykę pojawiającą się w linii orzeczniczej jako obiektu o lekkiej, często ażurowej konstrukcji, przeznaczonego do wypoczynku oraz ochrony przed czynnikami atmosferycznymi (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 stycznia 2014 r., sygn. akt II OSK 1875/12).

 

Fot. 2. Garaż
Źródło: Materiały własne


Jednak definicje obiektów budowlanych zawarto nie tylko w aktach prawnych – obowiązują również definicje słownikowe i pochodzące z literatury. Jednym z najpopularniejszych wśród obiektów budowlanych, które są sytuowane na nieruchomościach przy budynkach mieszkalnych, a nie są zdefiniowane ustawowo, są wiaty. Stanowią one bardzo istotny element zagospodarowania działek, gdyż właściciele posesji chętnie w nie inwestują. Dzieje się tak, ponieważ są one proste w montażu i stosunkowo niedrogie. Definicji wiaty, niestety, nie zawarto w Prawie budowlanym ani w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych. W celu jej scharakteryzowania należy sięgnąć do Słownika Języka Polskiego PWN, który stanowi, że wiata to: „lekka budowla w postaci dachu wspartego na słupach, wzniesiona np. nad przystankiem lub parkingiem”. Pojęcie wiaty pojawia się także w wielu orzeczeniach sądów administracyjnych, ponieważ często są one przedmiotem postępowań prowadzonych przed organami administracji publicznej. Bardzo przydatną i dobrze opisującą wiatę definicję można znaleźć przykładowo w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 2 sierpnia 2017 r., sygn. akt II SA/Gl 405/17: „(…) pojęcie wiaty, którym posługuje się art. 29 ust. 1 pkt 2c Prawa budowlanego, nie zostało zdefiniowane na gruncie powołanej ustawy. Jednakże należy przyjąć, że za podstawowe cechy obiektu (budowli) pozwalające na uznanie go za wiatę jest posiadanie fundamentów, dachu, nieposiadanie ścian oraz posadowienie budowli na słupach (por. wyrok NSA z dnia 16 lutego 2016 r. sygn. akt II OSK 1481/14, LEX nr 2037381)”.

Kolejnym niedefiniowanym ustawowo obiektem budowlanym, który może być wzniesiony przy budynkach mieszkalnych, jest oranżeria czy ogród zimowy. Cechy tego rodzaju obiektów zostały w pełni określone przez skład orzekający Naczelnego Sądu Administracyjnego w wyroku z dnia 7 kwietnia 2011 r., sygn. akt II OSK 586/10: „Dokonując wykładni przepisu art. 29 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo budowlane zauważyć także należy, że ustawa ta nie zawiera legalnej definicji pojęć oranżerii i ogrodu zimowego. Zatem należy posłużyć się definicją słownikową, według której oranżeria to ogrzewany budynek z dużymi oknami lub o oszklonym dachu i ścianach, w którym przechowuje się albo hoduje rośliny ozdobne, zwłaszcza tropikalne (por. Słownik języka polskiego PWN pod red. M Szymczaka, Warszawa 2002, tom 2, str. 515, i Wielki słownik wyrazów obcych PWN pod red. M. Bańko, Warszawa 2005, str. 907), natomiast ogród zimowy oznacza rodzaj oranżerii, oszklone pomieszczenie, w którym hoduje się rośliny rosnące w cieplejszym klimacie (por. Uniwersalny słownik języka polskiego PWN pod...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 6 wydań magazynu "Forum Nowoczesnego Budownictwa"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy