Dołącz do czytelników
Brak wyników

Okiem prawnika

1 lipca 2019

NR 11 (Czerwiec 2019)

Odbiory budowlane w toku realizacji inwestycji

0 117

Przy realizacji każdej inwestycji budowlanej największe zainteresowanie wszystkich zaangażowanych podmiotów budzą czynności związane z procedurami odbiorowymi zrealizowanego obiektu budowlanego, jego części albo robót ulegających zakryciu lub zanikających.

Odbiory można ujmować na dwóch płaszczyznach. Pierwszą kategorią są oficjalne zgłoszenia zakończenia realizacji robót budowlanych i odbiory dokonywane przez służby i organy, przewidziane prawem budowlanym, które w odniesieniu do określonych rodzajów inwestycji są niezbędne do legalnego przystąpienia do użytkowania takiej inwestycji. Kolejnym rodzajem odbiorów, które możemy wyróżnić, są odbiory dotyczące stron kontraktów budowlanych. Z uwagi na charakter tego opracowania skupimy się w tym miejscu na odbiorach w tej drugiej perspektywie, tj. na ujęciu odbiorów budowlanych na gruncie prawa cywilnego.

Niezależnie od tego, o jakich odbiorach mówimy (pomiędzy inwestorem a wykonawcą czy pomiędzy wykonawcą a podwykonawcami) i o jakie odbiory chodzi (przewidziane w stosunku do stron umowy o roboty budowlany czy umowy o dzieło), są one elementami kluczowymi każdej inwestycji budowlanej. Warto więc poświęcić im uwagę, ponieważ jasne określenie charakteru i procedur związanych z tymi czynnościami pozwala na odpowiednio sprawne zakończenie i rozliczenie kontraktów budowlanych. To z realizacją procedury odbiorowej powiązany jest najczęściej proces weryfikacji jakości powierzonych do realizacji prac i po zakończeniu czynności odbiorowych dochodzi do ostatecznego rozliczenia kontraktu.

Formalna strona odbioru i ich treść

Warto mieć na uwadze, że – choć w Prawie budowlanym i Kodeksie cywilnym jest mowa o kwestiach odnoszących się do odbioru inwestycji czy dzieła – konkretne rodzaje odbiorów i procedury z nimi związane nie zostały uregulowane. Stąd też w interesie stron jest uregulowanie zasad ich dokonywania. Zasadniczo możemy wyróżnić trzy główne rodzaje odbiorów w toku procesu realizacji inwestycji budowlanych: odbiór robót ulegających zakryciu lub zanikających, odbiory częściowe oraz odbiór końcowy. Oczywiście, w treści kontraktu określone czynności odbiorowe mogą być nazywane w sposób dowolny. Warto jednak precyzyjnie wskazać, co poszczególne czynności mają na celu, aby uniknąć konieczności późniejszych interpretacji i domysłów.

W odniesieniu do każdego rodzaju odbioru wskazane jest również ustalenie przez strony elementów proceduralnych: w jakich okolicznościach dochodzi do odbioru, kto i w jaki sposób inicjuje czynności oraz czym takie działania powinny się zakończyć. Przy każdej czynności odbiorowej warto pamiętać o potrzebie jej udokumentowania. Najczęściej dokonuje się tego w formie protokołu odbioru podpisanego przez strony lub też inne osoby obecne w toku czynności odbiorowych. Istotne, żeby z każdego protokołu odbiorowego jasno wynikało:

  • jakie czynności zostały przeprowadzone?
  • kiedy owe czynności się odbyły?
  • kto był obecny przy dokonywanym odbiorze i w jakim charakterze?
  • co zostało ustalone? 
  • kto jest odpowiedzialny za realizację ustaleń poczynionych w toku czynności odbiorowych i w jakim terminie?

Do tego dochodzą zwyczajne elementy formalne dokumentów, takie jak daty i podpisy. Oczywiście, nie każdy z odbiorów wymagać będzie tak szczegółowych ustaleń ani nawet sporządzenia protokołu. Ustalenia w tym zakresie powinny znaleźć się w treści umowy. Sprecyzowaniu założeń co do treści i wyglądu protokołów odbioru służy najczęściej wprowadzenie do umowy wzoru takich dokumentów stosowanych do przeprowadzania odbiorów, które stanowią załącznik do tej umowy.

Odbiory robót zanikających

Pierwszy z wymienionych odbiorów – odbiór robót ulegających zakryciu lub zanikających – jest najczęściej najmniej sformalizowany. To właśnie dla takiego odbioru stosunkowo rzadko przewiduje się konieczność protokolarnego odbioru. W praktyce najczęściej odbioru tego typu prac dokonuje się poprzez wymianę wiadomości e-mail i wpisy w dzienniku budowy, o ile jest prowadzony. Przeważnie nie powołuje się też większych zespołów do jego dokonania i czynności odbywają się w relacji kierownik budowy/wykonawca – inspektor nadzoru/inwestor. Zresztą zgłaszanie i uczestniczenie w odbiorach robót ulegających zakryciu lub zanikających jest ustawowym obowiązkiem odpowiednio kierownika budowy oraz inspektora nadzoru inwestorskiego. Najczęściej jego przeprowadzenie dokonuje się poprzez wpisanie w dzienniku budowy zgłoszenia prac do odbioru, a następnie wpisu inspektora o dokonaniu lub odmowie dokonania takiego odbioru. W jego toku weryfikowana jest techniczna realizacja prac, których jakości w przyszłości nie będzie można sprawdzić. Mogą być z nimi związane też odpowiednie próby i sprawdzenia, np. ulegających zakryciu instalacji. 

Odbiory częściowe

Kolejny odbiór, nazywany najczęściej odbiorem częściowym lub odbiorem przerobowym, nie zawsze musi być przewidziany umową, ale przy bardziej skomplikowanych i kosztownych realizacjach zapewne będzie przeprowadzany. Trudno bowiem oczekiwać, że wykonawca w pewien swoisty sposób będzie kredytował realizację i zgodzi się ponosić koszty materiałów i robocizny, które zostaną mu zwrócone w formie wynagrodzenia dopiero po zakończeniu robót budowlanych. Temu właśnie najczęściej służą odbiory częściowe: prowadzeniu bieżących rozliczeń. Wówczas w ustalonych sytuacjach, etapach lub cyklicznie – np. raz w miesiącu – prowadzone są czynności odbiorowe mające na celu ustalenie postępów realizacji i wypłaty związanego z tym wynagrodzenia. Może się to odbywać poprzez stwierdzenie zakończenia danego etapu robót (często używa się tutaj określenia „kamienie milowe”), ukończenie określonego rodzaju prac lub ustalenie procentowego zaawansowania robót budowlanych. Strony umowy o roboty budowlane powinny wyraźnie wskazać, czy odbiory częściowe będą realizowane. Artykuł 654 Kodeksu cywilnego przewiduje bowiem, że w braku odmiennego postanowienia umowy inwestor zobowiązany jest na żądanie wykonawcy przyjmować wykonane roboty częściowo, w miarę ich ukończenia, za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia. 

Skutki odbioru częściowego

Ponadto, celem uniknięcia wątpliwości w razie ujawnionych w przyszłości wad lub usterek, warto w szczególności ustalić, jakie są skutki dokonania odbioru częściowego. Jego dokonanie może być bowiem różnie interpretowane przez wykonawcę i inwestora. W sytuacjach spornych może bowiem się zdarzyć, że wykonawca będzie argumentował, iż skoro inwestor dokonał odbioru częściowego, to przyjął roboty zrealizowane do dnia dokonania odbioru i zaakceptował zarówno ich wartość, jak i ich jakość. Oczywiście, umowa mogła przewidywać, że odbiór częściowy stanowi potwierdzenie zakończenia i przekazania określonych robót. Najczęściej jednak odbiór częściowy stanowić będzie jedynie potwierdzenie realizacji przez wykonawcę części świadczenia, stanowiącego podstawę do dokonania częściowego rozliczenia. Istotne jest, że – zgodnie ze stanowiskiem orzecznictwa – jeżeli w treści umowy strony nie postanowią inaczej, to przedstawiona powyżej argumentacja wykonawcy nie będzie prawidłowa. Powyższe odnosi się zresztą również do wspomnianego wcześniej odbioru robót ulegających zakryciu. Słusznie argumentuje się, że przedmiotem zobowiązania wykonawcy robót budowlanych jest realizacja inwestycji budowlanej lub określonych prac jako całości. Jeśli co innego nie wynika z umowy, dopiero zrealizowany obiekt, zakończone prace stanowią całość świadczenia wykonawcy. Dopiero po ukończeniu prac i uruchomieniu procedury odbioru końcowego można przystąpić do weryfikacji należytego wykonania umowy przez wykonawcę i jakości zrealizowanych robót. 

Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić, że w razie braku odmiennych uregulowań, zgodnie z przepisami, wykonawca może domagać się przeprowadzenia odbioru częściowego i związanej z tym zapłaty odpowiedniej części wynagrodzenia (wspomniany art. 654 k.c.). Dodatkowo stanąć należy na stanowisku, że niezgłoszenie uwag co do jakości prac w toku odbioru częściowego nie pozbawia inwestora prawa zgłaszania tego typu uwag w przyszłości.
 


Weryfikacja realizacji umowy na etapie odbioru częściowego

Czynności z zakresu odbioru częściowego mogą mieć jednak doniosłe konsekwencje w odniesieniu do dalszego obowiązywania realizowanej umowy. W toku czynności weryfikacyjnych w ramach tego typu odbioru może zostać ujawniona nieakceptowalna ich jakość lub tempo realizacji. Niezależnie od uregulowań umownych dotyczących tych aspektów należy mieć na uwadze, że dopiero w toku odbioru częściowego można będzie ocenić realizację pewnego skończonego rodzaju robót. Elementy te mogą stanowić dla inwestora/zamawiającego podstawę do odstąpienia od umowy. Zgodnie z artykułem 636 Kodeksu cywilnego, stosowanym odpowiednio do umów o roboty budowlane na gruncie art. 656 k.c., w przypadku stwierdzenia, że dzieło/roboty wykonywane są wadliwie lub niezgodnie z umową, po wezwaniu wykonawcy do zmiany sposobu realizacji i wyznaczenia odpowiedniego terminu można od umowy odstąpić albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie innej osobie. Podobnie doniosłe konsekwencje może mieć stwierdzone opóźnienie, tak znaczące, iż nieprawdopodobne jest, aby wykonawca zdołał ukończyć dzieło w terminie. Wówczas już nawet bez wyznaczania dodatkowych terminów, zgodnie z art. 635 k.c., zamawiający uprawniony jest odstąpić od umowy. Warto wspomnieć, że zgodnie z orzecznictwem sądów, zamawiający ma możliwość odstąpienia od umowy na tej podstawie nie tylko w sytuacji, kiedy nieprawdopodobne jest, aby prace zakończone zostały w terminie, ale również wtedy, kiedy umówiony termin zakończenia robót już upłynął. 

Naturalnie powyższe może zostać stwierdzone niezależnie od prowadzonych odbiorów częściowych, chociaż są one dogodnym momentem do oceny tempa i jakości prowadzonych prac w dynamicznym procesie inwestycyjnym.

Odbiór końcowy

Ostatni z rodzajów odbiorów dokonywanych w toku realizacji inwestycji budowlanej to odbiór końcowy. Zasadniczo w ramach typowego odbioru końcowego możemy wyróżnić jego trzy fazy, związane z czterema aspektami, które podlegają weryfikacji. Po pierwsze, jest to ostatni moment, w którym należy skompletować i przekazać inwestorowi dokumentację powykonawczą. Związane jest to z drugim elementem, który stanowi weryfikacja jakości zrealizowanych robót budowlanych – bez dokumentacji powykonawczej ocena poprawności realizacji niektórych elementów przeprowadzonych robót może nie być możliwa. Po przeprowadzonych czynnościach odbiorowych, zakończonych wskazaniem wad i usterek, inwestor realizował będzie trzecią fazę związaną z dwo...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 6 wydań magazynu "Forum Nowoczesnego Budownictwa"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy